央行、银监会日前发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》,再度收紧房地产企业贷款阀门。文件要求,商业银行不得对囤地、囤房企业发放贷款,对房地产开发企业发放贷款只能通过房地产开发贷款科目发放。

　　申购中石油的投资者要保证中签的话，大约需要准备45个签以上……

　　文件对房地产开发企业表现出了前所未有的严厉姿态,体现了有关部门宏观调控和预防房贷风险的决心。但在目前的房地产市场格局下,文件能否有效抑制“圈地运动”现象的蔓延呢?

　　房地产公司掀起上市、增发热潮

　　国务院发展研究中心、建设部政策研究中心、全国工商联房地产商会及中国经济年鉴社9月16日共同发布的《中国房地产企业竞争力研究报告》称,我国最大的“地主”碧桂园储地量达到了惊人的4500万平方米,万科、富力、XD新世界、合生创展等行业领先企业的储地量均在1500万平方米以上。

　　“在这一轮储地浪潮中,房地产上市公司唱主角。”业内研究人士如是说。自房地产宏观调控以来,土地、信贷阀门一再收紧,国内房地产企业资金链紧张,一些中小企业局面困窘甚至退出市场,而一些大型企业则走上了直接融资之路。

　　8月22日,金地集团发布公告,除发行12亿元的公司债进行融资外,公司还将通过公开增发募集180亿元左右的资金。而一个多月前,这家公司刚刚定向增发1.73亿股A股,募得近45亿元。

　　8月29日,万科公告,宣布增发31715万股A股,募资100亿元,创下我国股市增发史上单次募资最高纪录。

　　数据显示,今年以来上市房地产公司通过增发、配股等方式,已合计融资逾1100亿元。江苏华泰证券行业研究员张驰飞说,沪深股市成立以来,还从来没有哪个行业像房地产这样,在如此短的时间内融得如此多的资金。

　　巨额融资影响信贷调控效果

　　“面对日益收紧的房地产开发贷款,众多小型房企将举步维艰。但这并不足以动摇当前‘圈地运动’的根本。”华东师范大学教授沈玉芳说。

　　他认为,包括上市、风投在内的海内外直接融资渠道的打通已经令众多大、中房地产企业具备了抵御信贷调控的能力。

　　碧桂园于4月20日于香港联交所上市,筹集资金达148.5亿港元。其后,该公司加快了土地储备的步伐。即使按照公司自己的说法,也是“截至2007年6月30日,本集团的总土地储备以建筑面积计约达29.9百万平方米,较上市时大幅增加57.6%”。

　　仅7月中旬至今,就有万科、北辰实业、N保利、栖霞建设等多家房地产公司四处购地,足迹遍及无锡、苏州、东莞、南京、长沙、杭州等多个城市。

　　“一块土地动辄拍出十几亿、几十亿元,如果依靠银行贷款,不仅会受到严格限制,信贷成本也会很高。”N建行上海分行的一位信贷经理说,而从股市融资成本相对较低,风险却由众多投资者分担。“地产商动辄一掷亿金也就毫不奇怪了。”

　　严格土地监控:一味不得不开的“良药”

　　专家们认为,不能将抑制房地产企业“圈地冲动”的希望仅仅寄托于信贷政策。各地政府严格、雷厉风行的土地监控措施才是真正有效的“药方”。

　　1994年公布的《城市房地产管理法》就规定,出让的土地逾期一年未动工开发的,可征20%的闲置费,逾期两年则可无偿收回。1999年国土资源部颁布的《闲置土地处置办法》、2005年出台的“国八条”均重申了相关规定。2006年国务院转发的九部委意见更要求“加大对闲置土地的处置力度”,“按期动工但开发面积不足1/3或已投资额不足1/4,且未经批准中止建设连续满1年的,按闲置土地处置”。

　　但现在,众多房地产公司公开声称土地储备足够开发三四年,显然是置国家相关法律法规政策于不顾。

　　房地产评论人士顾海波说,“对闲置土地不处置,囤地之风会更盛,开发商直接从囤地中坐享增值,影响住宅供给;严格执行的话,土地储备的价值会削减,投资地产股的股民难免受损。总而言之,圈钱、囤地对楼市调控都大为不利。”