08年西安房价会不会涨太快

作者：lrhua 文章来源：西安都市圈转载点击数：更新时间：2008-1-22

2007年伊始，美国次贷危机引发全球金融动荡，甚至有人悲观地认为，它将导致美国乃至全球经济的衰退。而同年，中国房价持续大幅上涨，但年底时，北京、上海、广州等一线城市的房价却好似出现“拐点”——成交量大幅萎缩、房价出现调整。从美国次贷危机的整个过程来看，中国楼市目前的情形与之十分相似。

　　刚刚结束了为期十八天对美国房地产考察交流的陕西省房地产研究会会长王圣学教授，日前接受本报记者专访时表示——

　　应美国芝加哥房地产协会和美中交流中心的邀请，陕西房地产考察团在美国的10个城市进行了行业交流和考察，并参加了纽约的房展会。此行，考察团成员深切地感受到了美国次贷危机给美国房地产行业及相关金融行业产生的严重影响。

　　■3年17次加息引爆美国次贷危机

　　据了解，美国的个人贷款一般有三种，分别是：最优贷款、超A贷款和次级贷款。最优贷款的对象为大多数人，一般是有固定的收入、信用品质高，利率相对最低；超A贷款的对象为次一级优质人群，介于最优贷款和次级贷款对象之间的人群；而次级贷款的对象绝大部分为低收入者，这些人由于信用记录较差或付不起首付而无法取得其他抵押贷款。相比上述两种抵押贷款的利率，次级房贷的利率则会高出许多，而且，次级抵押贷款采取浮动利率的形式，随着美联储从2004年到2006年6月，在将近3年时间里一共多达17次的上调利率，次级房贷的还款利率从当初的1%达到了目前的5.2%以上，使得美国许多购房者的房贷还款负担逐渐加剧，违约率（还不起钱的比率）创新高，终于迫使一家又一家的抵押信贷机构停止承做这项业务，甚至宣布破产、关门。

　　据悉，美国已有30多家抵押信贷机构倒闭，大量的银行资产管理公司、金融机构收入锐减。美国市长会议认为，由此引发的危机将使美国房价平均下降7%，人口最多的加利福尼亚可能下降16%。还有人预测，此次危机甚至将波及至欧洲和日本等发达地区及国家的房地产业和金融业。

　　■贷款机构风险控制不到位是诱因

　　王圣学介绍说，次级房贷的盛行以及随后出现的危机，美联储是非常清楚的，但没有及时采取措施进行调控。其原因，一方面是前些年住房市场的持续繁荣，使借款者大大低估了潜在的风险；另一方面是贷款机构风险控制不到位是最重要的诱发因素。

　　前几年，为了推动经济增长，宽松的信贷政策让住房场出现了欣欣向荣的景象，为了丰厚的收入大肆放贷，后来随着美联储17次加息，美国房地产市场逐步出现降温，但是次级贷款市场并未因此而停住脚步。事实上，由于住房市场持续降温，借款人很难将自己的房屋卖出，即使能卖出，房屋的价值也可能下跌到不足以偿还剩余贷款的程度，这时，必然引起对次级抵押贷款市场的悲观预期。同时，房地产市场价格也会因为房屋所有者止损的心理而继续下降，两个因素的叠加加剧了次级市场危机的爆发。

　　■房产信贷危机会影响整个经济发展

　　王圣学认为，中国目前房地产市场的形势正好与美国早些年的情况相似，因此，美国次贷危机对我们有着现实的警示作用。

　　首先，货币政策不是应对经济泡沫和危机的最好手段，同时也打破了住房贷款是优质资产无风险的神话。目前的中国楼市，也面临着不断加息和通货膨胀的压力，甚至有人认为比美国的情况更“危机”，因为现在很多人还把房产贷款和投资建立在房价只涨不跌的判断上，而个人房贷的不断增加，反过来推动着房价的继续上行，市场一旦冷却，房贷违约可能就迅速增大。

　　目前，已经在国内的北京、上海、广州等城市出现了房价大幅下跌的现象，进而也影响到了二、三线城市交易量的持续低迷，大批购房者的观望情绪加重并不断扩散。在这样的背景下，对中国的金融机构和个人来说，更要足够重视房地产金融产品风险的存在，防止因为市场走跌导致的资产缩水。

　　其次，不要忽视房地产信贷危机对整个国民经济的冲击和影响。因为房地产行业是一个关联性非常强的行业，是支柱产业，它的兴盛和衰败，无疑会影响到整个经济的发展。最近政府部门和央行加大对房地产市场的调控力度也说明了其对这种危机的察觉而采取相应措施。

　　■希望2008年西安房价不要涨太快

　　有资料显示，西安有四成多的购房贷款已经超过了家庭收入的一半，这说明加息使得人们购房的风险已经在加大，并有一定的存在。因此，王圣学表示，希望2008年的西安房价不要涨得太快了，大家一定要冷静，一旦引发崩盘大家都会“没有饭吃的”。

　　去年西安楼市火爆的主要原因是因为 CPI上涨过快，人们心理压力大，很多人为了实现资产的保值增值，纷纷将资金投向楼市，因而造成了楼市的短期热销和虚假繁荣。

　　2008年，由于国家实行从紧的货币政策，进一步加大了对行业的调控，而且仍有CPI上涨压力且随时可能加息的顾虑，购房观望气氛愈加浓厚，因而希望西安房价能稳定在目前的基础上，不要上涨太快。