财政部、国家税务总局等部门日前出台通知，对住房租赁提出了一揽子税收优惠政策。但记者了解到，虽然税收减少了，但因为西安的大部分房租并没有缴税，所以对西安的房租价格将影响不大。
■大多民宅出租并未缴税
按照《通知》中的规定，3月1日起，对个人出租住房取得的所得按10%的税率征收个人所得税；对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税；对个人出租住房，不区分用途，在3%税率的基础上减半征收营业税，按4%的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。
对于新的规定，3月18日，记者采访了西安市房管局房屋租赁处负责房屋租赁税收的工作人员魏宏利，据介绍，他们目前还没收到相关的通知。按照之前的规定，个人出租住房征收的实际上只有营业税及附加、房产税和个人所得税，加在一起占到房租的5%到8%。《通知》的出台就是为了通过税收来降低房租，但事实上，这些年对民宅房屋出租一直就没有征收印花税和城镇土地使用税，对规定征收的房产税和营业税，如果租客不要发票，政府并没有一个可行的办法去征收这些规定的税，所以即使出台了新规,房租价格也不会受太大影响。如果税务部门在买租双方交易时介入或者由房管部门代替税务部门向出租房东缴税，那么就会让税收起到调节房屋租价的作用。
名采房屋的总经理贾旭红告诉记者，租赁房屋，从挂牌、交易到交易完成，没有税务部门介入的环节，谁会主动缴税呢？
■一些房屋租价一直在涨
其实，受CPI、商品房价上涨等因素影响，西安市的租房价格从立春以来一直在上涨。据天地源不动产运营总监侯磊介绍，从2月份以来，已经登记了大约400套优质租赁房源，接待上门意向需求客户300多人次。“一室一厅”的“小户型”更是到了告急的地步，很多中介不得不增加人手，寻找房源。
据建祥置业总经理李连源介绍，最近的房租一个明显的变化是“合同内涨价”，就是没有按照合同的约定，而是以各种生活成本上涨为由增加房租，尤其是非民宅出租，有的几乎上涨了50%。西安市解放路一带的民宅每平方米的租金已经上涨到15元，档次高一点的公寓达到20元以上，比前两个月增加30%左右。
由以上这些可以看出，西安房屋出租市场并不会因住房租赁税收的降低而产生大的变化。
■依地方特点制定配套措施
除缺乏征税的渠道和可行办法外，税费较高也是没人愿意主动缴税的一个原因。魏宏利告诉记者，“现在对非民宅出租，综合税最少占到租金的17.5%，民宅房屋占到租金的5%到8%，假如一套民宅，租金为3000元，按照计算公式：应缴纳的税＝〔房屋租金－800元－房屋租金×3.3%(营业税及附加)－房屋租金×4%(房产税)〕×10%（个人所得税），总共应缴纳的各项税费为198.1元，占到房租的6.6%。其实，按照西安人的生活水平，民宅租房征收税收应当控制在5%以下较合适。”
按照《通知》要求，记者了解到，房租实际减免的税收只有营业税。一套租金为3000元的民宅，按照原来的规定，需要缴纳的营业税为99元，税率减半后，征收的营业税为49.5元。在深圳，出租税率根据房屋出租的具体情况都不尽相同，像民宅出租缴的税只占到租金的5%以内。
业内人士指出，国家调低税率就是为了促进房屋租赁市场更加活跃，但是各地行情不同，更需要各地方能够依据地方特点制定相应的配套措施，将出租房的征收税率制定的更加切合当地实际，同时使租房交易和税务征收“捆绑”在一起，只有这样才能使税收真正起到调节房屋租价的作用。
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