天翼策略总经理 赵辉
谢谢！非常感谢有机会和大家一起探讨，前面听了政府领导和专家、房地产开发老总对城北和西安市场的发展状况的介绍，让我受益匪浅。
我谈三个概念，城北是整个西安市发展的桥头堡，我个人认为应该叫北城，是西安市大的城市规划中的发展机遇，第一是纺织城，第二次是电子城，第三次就是咱们北郊的新城，这是第三次高峰，南郊文化城是逐步发展起来的，我没有计算在内，北城给了我们更多的机会，也给了消费者更好的机会，我们从地理位置可以清晰的看出，北靠的是大明宫遗迹，西边又是古长安的遗址，往北是渭河，往东是灞河。北城的发展就在白菜心当中，我今天想谈三个问题。一个是关于房地产价格的问题，一个是房地产企业核心竞争力的问题，还有一个是关于市场份额的思考。
对于房地产价格来讲，全国只要涉足房地产行业，还有置业群体都非常关心的，大家的观点也非常多，我的看法和诸位的领导、嘉宾的看法是一致。我从三个方面看这个价格，第一个房地产价格的成本，成本一直在上扬，土地成本在上扬，建筑成本在上扬，特别是《合同法》实施后，会把成本转嫁到房地产成本上来。税收也是我们一个国策，大家都清楚农业税取消了以后，地方政府压力非常大，城市发展的基础，不管是房地产市场也好，都会收紧我们的税收，上面四个成本都在增加，大家都可以明显的感觉到，而且这种成本的上扬趋势会成45度的坡度持续上扬，这是对成本的一个看法。
第二个，关于西安市房价所存在的一个区域。在价格区域中，我们公司，包括我个人都认为，西安市的房价在一个低洼区，未来的发展是一个补涨的情况，我们都知道在北京、上海、深圳，这三个具有代表性的城市，房价已经到了相当大的高度，从大众经济的消费水平看，已经脱离了他们的消费征程里。国家这次严控房价的上涨举措，对全国的房地产价格会是一个比较大的打压，最关键的是这个价格已经脱离了大众群体消费的基础，大家知道在北京、上海、深圳买房的，专家、领导都提到了是全球的购物场所，真正的北京人在哪里？真正的北京人在五环以外，真正的上海人在哪里？真正的上海人在外环。我和当地的专家机构在一块探讨过，最少在70%以上，留到本土核心区内的本地人最多不超过30%，精英群体。
这些老百姓暂时生活在核心区域，但是随着未来城市的发展，就像邢主任提到的旧城改造，他们的生活区域在哪里？我不用多说，我们也不用回避。
同时来讲，咱们中国又是刚性需求，张教授说到刚性需求非常强，整个房地产的开发量还达不到，会有一个上涨的空间，西安现在正处于价格的低洼区，西安大家都知道在这么多年，一直都比较平稳的发展，未来的空间准备在第三部分谈。
未来西安的价格应该有两个30%的增幅，一个是5000的均价，如果突破了5000的杠，下一个杠杠应该在7000块钱，这是我们公司对市场的判断，从2007年度均价在3800、4000的话，大致增长会在30%，突破5000后，又会有一个30%。可能需要一个时间相对长的调整期。
西安市未来的市场运行空间，应该在4000到20000块钱，这是西安市平均的房价，包括大郊区，这也是未来西安市发展的一个重点，主要是通过价格杠杆平衡。
这是第一个关于价格的思考，未来7年当中，我们西安的房地产企业竞争和新力在哪里？主要有三个方面的竞争，一个是资金的竞争，一个是品质的竞争，还有品牌的竞争。照排挂是越来越规范了，中小企业获得土地的机会越来越少，中小型的房地产企业会面临重新整合的条件，如果整合在先还会有发展的机会，如果还是采用单打独斗的方式，可能以后机会越来越小。
品质的竞争，西安在2007年的上半年还属于价格的慢性轨道，以西安2007年的均价是3800块钱的价位，还不足以形成产品方面结构性的差异。小的大家都知道，包括在座的很多开发企业做的产品都非常好，当我们的建筑成本在占到总开发成本的40%的左右有的在50%左右，市场在品质竞争的空间不是很大，上升到5000块钱以上，就给我们提供了一个空间。
第三、是品牌的竞争，随着西安市消费群体、购房群体进一步的消费成熟，他们对品牌的认知度将会越来越以来，一个品牌的企业一定是非常成熟的，一定是做非常成熟的事情和非常成熟的产品，包括和客户签到每一份合同，包括没有和客户签到合同中的细节，一定会在所有细节方面考虑得非常齐全，会为客户提供他们企业长远发展一个保障，品牌是未来客户抉择是否购买房产的重要依据。
第三个市场份额的思考，谈到北城的市场份额，我建议在北城开发的房地产企业，要注意节奏的把握，现在还没有讨论到消费群体的范围，北城的50%以上的消费群体都是外地群体，每个人后面还有250个资源，这个资源会有多大，消费份额到底有多大，能否把西安的消费转移到北移，未来我们的发展空间会很大，我们怎么吸引客户，我们怎么样把外地的客户吸引到北城，除了我们的品质、产品、大的品牌之外，我提出一个思考，和我们专家的想法是不谋而合的。
第三方面是纯居发展。我说的纯居，就是住宅楼里面办公的概念是有区别的，我说的纯居是纯居住和纯办公的概念，不是以投资产业为主，如果以投资产业为主会给开发商带来很多后期运营方面带来很大的障碍。谢谢大家！
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