本期的区域报告，我们把目光锁定在距离南门不远的范畴，南门外的房地产新项目并不多，除了烂尾7年还未开工的太阳宫、价格奇高的长安国际广场外，只有一个还没有面世的南门国际。西安城墙是在明太祖朱元璋“高筑墙、广积粮、缓称王”的指导下，在唐皇城的基础上建成的。南门是各城门中资格最老、沿用时间最长的一座，建于隋初（582年）。当年它是皇城南面三座门中偏东的一座，叫安上门。唐末缩建新城时留作南门，明代改名永宁门。正是因为这些沉甸甸的历史，该区域的开发步伐无疑被限制了很多。如果在以前，这个核心地段肯定最吸引人们居住，但随着城市的扩张，城区骨架的拉大，已经有了越来越多的成熟片区，人们提到南门，更多联想到的是旅游或者地标的概念。

　　既然该区域的房地产项目较少，那就只能扩大点范围，因此本期报告里把南门国际、万达国际公寓、天伦盛世、世纪龙城四个项目放在一起做出分析。

　　【周边配套】

交通：5、606、41、30、20、21、25、410、27、500、221、527、700

　　银行：中国银行、交通银行，商业银行，招商银行，工商银行，民生银行，中国人民银行，建设银行，农业银行，光大银行，中信银行

　　医院：西安市第四人民医院、空军451医院、红会医院、323医院；

　　学校：省重点铁一中，中铁一局铁中、铁小，建大附中、附小，建筑科技大学，科技大学，市86中

　　商场：秋林公司、华润万家、海星超市、人人乐超市、爱家超市，雁塔路IT一条街、长胜街社区菜市场、太乙路商业步行街、文艺路布艺市场。

　　【周边楼盘分析】

万达国际公寓

世纪龙城

天伦盛世

南门国际

　　万达国际公寓：西安万达广场是在原李家村的旧址上盖起来的，西安人肯定都知道李家村了，曾经车水马龙的服装市场带动了周边商业氛围的大发展。它是大连万达集团在西安的1号作品，总建筑面积约35万平方米，坐落于雁塔路北段8号，是一座集合了大型百货、超级市场、国际院线、数码城、电玩城、康乐设施、近三万平米的商业步行街、高档城市公寓和写字楼等诸多业态的万达第三代作品——城市综合体。

　　万达国际公寓其实可以理解为万达商业广场公寓部分的组团名称，万达商业广场总占地72亩，建筑面积35万㎡，其中公寓部分总户数2300余户，户型面积从30㎡-120㎡不等，而销售主力户型为4、50㎡的小户型结构。万达国际公寓主要业态分为商业区与公寓住宅区，其中商业区将是西安市目前体量最大、服务功能最齐全的大型商业广场；公寓住宅区建筑面积为16.8万平方米，商业建筑面积为17.77万平方米。作为一个新兴的综合建筑，万达商业广场更多的创造是“商”的概念，这也是和平时经常提到的普通住宅最大的区别之处。

　　万达国际公寓总建面约17万平米，囊括33-130平米多种原创的精准户型，写字间为60-1500平米随意分割。目前公寓及写字楼正在热销中，万达国际公寓MINI HOUSE7月正式开盘，面积规划在30平米-120平米之间，自开盘以来已销售房源1100多套，预计2008年10月交房。

　　天伦盛世：天伦盛世是一个集居住、商务、商业、三位一体的全新地产物业，“天伦盛世”之盛世府邸为独立花园纯住宅物业，主力户型80—125平方米，“天伦盛世”之SOHO主城为第三代复合型商务物业，楼高108米，俯视群楼，主力户型为50—800平米，可自由划分。

　　现阶段住宅均价为4800元每平米，只剩余了5、6套房源，面积为45平方。销售员说商铺部分目前销售方案没有出来，所以不租也不卖。笔者分析商铺部分的方案还没有出来,可能是因为销售抗性较大,定位不好把握.因为它面临的竞争压力不小.比如天伦盛世的西边是已经售完的泰华.世纪新城,西北地区最大的家庭软装饰主题购物中心——家春秋国际美居中心（查看地图）就坐落在这里,而它的东北方向就是万达广场,万达广场是个城市综合体，从商业的角度看，要比天伦盛世有优势。

　　南门国际南门国际：是个较小的项目，位于长安路与体育馆南路丁字东南角，占地面积8亩，建筑面积5万平米 ，有11种户型。项目由公寓、商业、恒温泳池、健身俱乐部组成，项目总建筑高度98.95米。南门国际的大堂是住宅中为数不多的真正的酒店式大堂，在3楼设置国际室内恒温泳池和健身房，A座的部分公寓为精装修。目前价格还没有出来，根据地段估计在5000左右。

　　南门国际原先报建的项目名称叫瑞丰公寓，如果路过这里的话，能看到工地门口的牌子上写的还是瑞丰公寓的名字。这个地段非常好，因为在附近几乎没有其他新的项目，它东边的老项目长征·左邻右舍（查看地图）是在2004.10.31入住，当年的价格已经为3800左右，这个价格在3年前算卖的很高了，间接证明了该地段的优越。

　　世纪龙城：位于南稍门十字西北角交管2大队正对面，项目为复合模式，包括住宅、酒店、公寓、商铺等。项目占地100余亩，建筑面积达到40余万平米，也是个新项目，现正式开始接受诚意咨询。

　　【前景展望】：

　　1:几个项目所在的位置都属于传统的繁华地段,比如万达国际公寓，除了已拆迁的李家村服装市场外，向南有西安最大的电子数码类消费市场（赛格赛博），雁塔路沿线更是商贾云集，周边还有煤研、中铁、建院和建筑科技大学等等大型单位.世纪龙城和天伦盛世都挨着交通要道友谊路,因此地段优势根本不需讨论.

　　2: 横穿长安路的西安地铁2号线已经开工，对周边的房产项目加分不少，南门国际、世纪龙城都距离地铁口不足百米.

　　3:日前，碑林区先后命名了书院门古文化旅游街，德福巷咖啡茶艺休闲一条街、雁塔路电子产品一条街等14条专业特色街区，这些肯定将会为万达项目带来更大的机遇。万达项目的建设对于西安建设商贸城市有两个重要意义：一是作为商业项目本身采用了购物中心这种先进的零售业态，这对补充和完善西安的商业结构有重要意义。二是该项目引进了国内外知名的商业企业，如沃尔玛超市、万千百货、万达影院、国美、神采飞扬电玩城、肯德基、屈臣氏、棒.约翰等,这些商业进入会带来深远的示范效应.

　　【置业建议】:

　　1:万达国际公寓具备很高的投资价值,不仅仅是因为地段本身的优越,从整个万达广场建成之后来展望,整个万达项目将会有众多的商家和办公人群,这些都是租房或者买房的潜在客户,而且这个城市综合体的集群效应会让投资大幅度增值.

　　2:天伦盛世的商业部分面临两方面的压力(万达和家春秋国际美居中心),这个情况投资者选择时应该注意到.

　　3:以上几个楼盘的价格都不低，但该区域属于传统的城区，以后除了会有仁义村等个别城中村拆迁外，并没有大块的土地可供开发，因此对传统生活区感兴趣的买房人，在该区域可供挑选的项目并不多。